Как не попасть в ловушку ненадежных застройщиков

В начале августа одна из главных артерий Киева, Харьковское шоссе, была перекрыта жителями восьми новостроек. Инвесторы требовали включить им электричество и воду. Люди вложили деньги в дорогую столичную недвижимость и думали, что готовая коробка это и есть собственное жилье. Но эти здания не были введены в эксплуатацию, инвесторы не получили документы, а техническая составляющая этих построек не выдерживает никакой критики.

«В тех условиях, в которых дом оставил застройщик, дом не может получить технические условия, потому что это опасно. И мы, и люди остаемся заложниками», – сообщила пресс-секретарь заместителя председателя КГГА Петра Пантелеева Юлия Грамотная. Получается, недобросовестный застройщик бросил на произвол судьбы и чиновников, и своих клиентов. И таких вопиющих случаев по всему Киеву десятки, а по стране – сотни.

Ситуация с домами скандального Анатолия Войцеховского, который известен более 40 незаконными стройками в столице, загнала в безысходную ситуацию несколько тысяч граждан. Проблема в том, что эти инвесторы не проверяли никакой дополнительной информации о продавце недвижимости. Они просто поверили рекламе и низким ценам на жилье. Конечно, каждый инвестор ищет оптимальный для своего кармана вариант. Но не каждый понимает важность проверки застройщика перед тем, как отдать ему кровно заработанные тысячи американских долларов.

«На сегодня в судах находится 352 дела по искам Госархстройинспекции о сносе объектов самовольного строительства. Из них по 102 делам производство было открыто в прошлом году», – озвучил пугающие цифры глава Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины Алексей Кудрявцев. То есть власти не всегда идут навстречу инвесторам и закрывают глаза на то, что люди живут в несданных новостройках без каких-либо документов. Возможно, вскоре в Украине появятся первые прецеденты сноса незаконных новостроек.

Потеря финансовых средств, времени и в последствии самого объекта недвижимости – это то, что ждет недальновидных инвесторов, для которых единственным критерием выбора жилья является его дешевизна или мощная рекламная кампания.

Эксперты же советуют проверять не только имидж застройщика, но и все документы на строительство, технические характеристики объекта и даже сделать юридическую оценку рисков. Если проверить имидж на форумах и в СМИ достаточно просто, то с техническими моментами и юридическим анализом простому инвестору разобраться очень сложно. Для этого нужно иметь не только понимание процессов возведения новостроек, но и иметь доступ к разного рода реестрам и базам.

«Базовый этап анализа новостроя – это получение правоустанавливающих пакетов документов от застройщика. Нужно знать целевое назначение земельного участка. Нужно ознакомиться с документом, который подтверждает покупку или аренду данного земельного участка. Дает ли право этот документ на постройку многоэтажного здания на данном участке или нет. Далее на подлинность и действительность проверяются разрешительные документы на начало строительства», – рассказывает Геннадий Паламарчук, директор отдела по работе с застройщиками портала недвижимости mesto.ua.

По данным Государственной службы статистики, в Украине временно приостановлено или законсервировано строительство 2433 многоквартирных жилых домов. Это очень много – тысячи семей остались без денег и с мрачными перспективами получить хоть какое-то жилье. Чтобы не оказаться на их месте, нужно определить для себя главные проблемы при покупке недвижимости. Среди них, как рассказывает Паламарчук, отсутствие необходимых разрешений и прав на землю, незаконное отчуждение земельного участка, аресты, ипотека, неуплаченные налоги, судовые споры, мошенничество и еще много других подводных камней.

Список потенциальных проблем можно продолжать. Но в существующей ситуации в нашей стране нужно понимать, что все эти пункты самому проверить невозможно. Ну не может рядовой гражданин проверить самостоятельно наличие ограничений по распоряжению недвижимостью, наличие прав третьих лиц на объект недвижимости или неправомерное оформление документов на объект недвижимости. Такую информацию не найдешь в интернете и СМИ, хотя она и помогает принять правильное решение при покупке жилья. Для этого есть специалисты, юристы и эксперты по недвижимости, которые могут посмотреть все эти детали по реестрах и уточнить по своих каналах, чтобы уберечь вас от потери денег.

«Должно существовать законодательное регулирование процесса строительства. Это, в том числе, сертификация и проверки застройщиков, чтобы не допускать незаконных строек и «строительных пирамид». В Украине есть базовый закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Но этого недостаточно. Может произойти девальвация, банкротство застройщика, а сам процесс строительства может заблокировать коррумпированный чиновник», – рассказала член постоянной комиссии Киевского городского совета по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования Ольга Балицкая.

В такой ситуации на первый план выходит юридическая оценка рисков потенциального объекта инвестирования. Такие услуги, то есть полное сопровождение процесса инвестирования, обходятся всего в несколько тысяч гривен. Но в итоге могут сэкономить сотни тысяч. Трудно не согласиться, что в Украине покупка недвижимости – это очень серьезный шаг в жизни, и не стоит недооценивать рисков, которые он несет. Грубо говоря, помощь специалистов будет стоить 1% от стоимости объекта, но при этом полностью минимизирует риск потерять все 100%.

Сейчас пострадавшие инвесторы домов Войцеховского просят мэрию создать муниципальную строительную компанию, которой бы передали все проблемные объекты. Даже если это случиться – нужно будет проводить аудит и выяснять, сколько денег нужно на ввод эксплуатацию, достройку домов и аренду земли. А это займет годы. Целые годы без денег и без жилья. Это хороший урок для будущих инвесторов, которым стоит проводить аудит и проверять документы на дом до покупки жилья, а не после, когда внезапно исчезают и застройщик, и деньги инвесторов.